Полезные статьи для "упрощенцев"
Коммунальные платежи за арендуемое имущество
Как правило, договор с поставщиками коммунальных услуг заключают собственники нежилых помещений. В Гражданском кодексе есть параграф 6 главы 30, посвященный договору энергоснабжения. По этому договору специализированная организация обязуется подавать абоненту (потребителю) энергию, а абонент – ее оплачивать, соблюдая режим потребления, обеспечивая безопасность эксплуатации энергетических сетей и исправность оборудования, находящихся в его распоряжении (п. 1 ст. 539 ГК РФ). Абонент рассчитывается за полученное количество энергии в соответствии с учетными данными, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или соглашением сторон (п. 1 ст. 544 ГК РФ). Правила, предусмотренные для договора энергоснабжения, применяются ко всем остальным видам коммунальных услуг (п. 1 ст. 548 ГК РФ).
Коммунальные платежи платят как собственники помещений, так и арендаторы. Разберемся, каким будет налоговый учет в ситуации, когда помещение арендуется налогоплательщиком, применяющим УСН с объектом доходы минус расходы. Учет коммунальных платежей зависит от того, как они уплачиваются.
Коммунальные платежи включены в арендную плату.
Фактически мы рассматриваем ситуацию, когда коммунальные платежи в договоре аренды не выделены и со специализированными компаниями рассчитывается арендодатель. По сути, в данной ситуации у арендатора нет расхода в виде коммунальных платежей – он платит лишь арендную плату. Она, в свою очередь, списывается в расходы согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 346.16 НК РФ после оплаты и подписания акта об оказании услуг аренды (п. 2 ст. 346.17 НК РФ). Вроде для арендатора все просто, но есть одно "но". Этот способ не всегда выгоден арендодателю. И вот почему.
Как правило, месячная стоимость коммунальных услуг разная, так как объем их потребления неодинаков. Кроме того, могут меняться тарифы. Стоимость аренды – постоянна. Стороны вправе скорректировать ее раз в году, если иное не предусмотрено договором (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Поэтому не исключено, что стоимость коммунальных услуг перестанет соответствовать сумме, заложенной в арендной плате.
Коммунальные платежи перечисляются отдельно от арендной платы.
Здесь возможны три варианта:
- коммунальные услуги оплачивает арендодатель, а арендатор возмещает их стоимость;
- за коммунальные услуги платит арендатор, оформив договоры с их поставщиками;
- арендатор заключает посреднический договор с арендодателем и поручает приобретать для него коммунальные услуги.
В данном случае для налогового учета арендатора практически нет разницы, какой вариант расчетов с обслуживающими компаниями выбран. Во всех трех вариантах сумма, уплаченная за пользование коммунальными услугами, будет являться материальным расходом (подп. 5 п. 1, п. 2 ст. 346.16 и подп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ). При этом учет коммунальных платежей осуществляется на дату их оплаты по факту их оказания (п. 2 и подп. 1 п. 2 ст. 346.17 НК РФ). Тем не менее, стоит поговорить о каждом из этих вариантов подробнее.
Компенсация коммунальных платежей. Условие о компенсации может быть (и должно быть в целях признания расхода арендатора!) установлено договором аренды, дополнительным соглашением или указано в ином документе.
Такая форма отношений несколько проблематична для арендодателя, в особенности применяющего УСН с объектом доходы. Чиновники настаивают, что сумму компенсации ему нужно включить в налогооблагаемые доходы, так как согласно статье 249 НК РФ выручка складывается из всех поступлений, связанных с продажей товаров (работ, услуг) или имущественных прав (п. 1 ст. 346.15 НК РФ). Об этом письма Минфина России от 10.02.2009 №03-11-09/42 и от 17.11.2008 №03-11-05/274, ФНС России от 05.12.2006 №02-6-10/216@ и УФНС России по г. Москве от 15.01.2007 №18-08/3/02040@.
Но, на наш взгляд, арендодатель не оказывает арендатору коммунальные услуги – этим занимаются соответствующие службы, и о доходе от реализации говорить нельзя. К тому же арендодатель перечислил ту же сумму службам, а возмещенные расходы сложно назвать экономической выгодой. Вот и получается, что если нет желания спорить с налоговой (а арбитражная практика в данном вопросе противоречива), придется уплатить с этой суммы налог (расходы-то при УСН с объектом доходы не учитываются).
Коммунальные услуги оплачивает арендатор. Арендуя помещение, организация или предприниматель заключает договоры с поставщиками и сам перечисляет суммы за отопление, водоснабжение и электроэнергию. Способ удобный во всех отношениях, однако на практике арендаторы редко "связываются" с коммунальными службами. И не в последнюю очередь из-за того, что объект аренды постоянно меняется (ежегодные переезды в новый офис для многих компаний не редкость). Да и арендодатели на такой вариант расчетов идут неохотно.
Посреднический договор на коммунальные услуги. Если стороны прибегают к посредническому договору (как правило, агентскому), арендодатель от своего имени обязуется приобретать для арендатора коммунальные услуги, а арендатор компенсирует ему расходы и выплачивает вознаграждение. А значит, дополнительно к расходам на коммунальные платежи арендатор может учесть посредническое вознаграждение, выплаченное арендодателю (подп. 24 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).
Здесь есть одна загвоздка. Обычно арендодатели сначала подписывают договор с поставщиками коммунальных услуг, и только потом находят арендаторов. Получается следующее. Агент должен действовать по поручению принципала (п. 1 ст. 1005 ГК РФ), то есть предмет агентского договора – любые операции агента с третьими лицами в интересах принципала. Но сделка, совершенная прежде, чем установились посреднические отношения, не считается заключенной для выполнения заказа (п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 №85). Аналогичного мнения придерживается и Минфин России (письма от 10.02.2009 №03-11-06/2/24 и от 26.01.2009 №03-11-09/18)
Таким образом, если договор с коммунальными службами подписан раньше агентского, его нельзя расценивать как оформленный в интересах принципала. Скорее всего, для арендодателя это вызовет неприятные последствия: налоговая инспекция не признает отношения агентскими и включит сумму коммунальных платежей, скомпенсированную арендатором, в облагаемые доходы. Позицию, которая расходится с таким решением, готовьтесь отстаивать в суде. Арбитражная практика складывается и "за" (постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.10.2006 №А56-24646/2005) и "против" (постановление ФАС Поволжского округа от 04.10.2007 №А57-9388/06).